주택연금 수령액 계산과 가입조건

주택연금 수령액 계산과 가입조건

고령화가 되어 가면서 국민연금만으로는 이젠 더이상 노후대비가 되지 않습니다. 최근 그 어느때보다 많은 사람들이 주택연금에 대해서 관심을 가지고 있습니다. 미리 미리 노후대비로 주택연금에 대해서 자세히 알고 있는게 좋을거 같습니다. 그래서 오늘 주택 연금에 대해 소중한 자료를 공유해 보고자 합니다.

주택연금이란 무엇일까요?

집을 소유하고 계시지만 소득이 부족한 어르신들이 평생 또는 일정기간 동안 안정적인 수입을 얻으실 수 있도록 집을 담보로 맡기고 자기 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도입니다. 

• 만 60세 이상(주택소유자 또는 배우자)의 대한민국 국민(주택소유자 또는 배우자)이 소유주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활 자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)입니다.
• 이를 위하여 공사는 연금 가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고 은행은 공사의 보증서에 의해 가입자에게 주택연금을 지급합니다.

위 그림을 순서대로 풀어 설명하자면 

1. 보증신청 : 신청인이 공사를 방문하여 보증상담을 받고 보증신청을 합니다.

2. 보증심사 : 공사는 신청인의 자격요건과 담보주택의 가격평가 등에 대하여 심도 있는 심사를 진행합니다.

3. 보증서발급 : 공사는 보증약정체결과 저당권 설정의 과정을 거쳐 금융기관에 보증서를 발급합니다.

4. 대출실행(주택연금대출) : 신청인이 금융기관을 방문하여 대출거래약정 체결 이후 금융기관에서 주택연금 대출을 실행합니다.

주택연금의 가입요건

1. 가입연령

주택소유자 또는 배우자가 만60세 이상(근저당권 설정일 기준)

※ 확정기간 방식은 주택소유자 또는 배우자가 만60세 이상인 자 중 연소자가 만 55세 ~ 만 74세

※ 우대방식은 주택소유자 또는 배우자가 만65세 이상(기초연금 수급자)

주택소유자 또는 배우자가 대한민국 국민 (외국인 단독 및 부부 모두 외국인인 경우에는 가입 불가)

2. 주택보유수

부부기준 9억원 이하 주택소유자

- 9억원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 팔면 가능

- 다주택자라도 합산가격이 9억원 이하면 가능

우대방식의 경우 1.5억원 미만 1주택자만 가입 가능

3. 대상주택

시가 9억원 이하의 주택 및 지방자치단체에 신고된 노인복지주택
(상가 등 복합용도주택은 전체 면적 중 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상인 경우 가입가능)
※ 확정기간방식은 노인복지주택 제외

우대방식의 경우 1.5억원 미만 주택만 가입 가능

4. 거주요건 

주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지로 이용하고 있어야 함
※ 해당주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우 가입 불가
(단, 부부 중 한 명이 거주하며 보증금 없이 주택의 일부만을 월세로 주고있는 경우 가입 가능)

5. 채무관계자 자격

채무관계자(주택소유자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 주택연금 가입 가능

채무관계자가 치매 등의 이유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 보호자는 '성년후견제도'를 이용할 수 있음

주택연금의 지급방식

주택연금은 종신지급방식, 확정기간혼합방식, 대출상환방식, 우대지급방식이 있습니다.

• 종신방식 : 월지급금을 종신토록 지급받는 방식
  • 종신지급방식 : 인출한도 설정없이 월지급금을 종신토록 지급받는 방식
  • 종신혼합방식 : 인출한도(대출한도의 50% 이내) 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식
• 확정기간방식 : 고객이 선택한 일정 기간 동안만 월지급금을 지급받는 방식
  • 확정기간혼합방식 : 수시인출한도 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 일정 기간 동안만 지급받는 방식
    * 확정기간방식 선택시 반드시 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 인출한도로 설정하셔야 합니다.
• 대출상환방식 : 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50%초과 90%이내) 범위 안에서 일시에 찾아쓰고 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식
• 우대방식 : 주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자이고 부부기준 1.5억원 미만 1주택 보유 시 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대 13% 우대하여 지급받는 방식
  • 우대지급방식 : 인출한도 설정없이 우대받은 월지급금을 종신토록 지급받는 방식
  • 우대혼합방식 : 인출한도(대출한도의 45% 이내) 설정 후 나머지 부분을 우대받은 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식
• 이용기간 중 아래의 경우 지급방식 간 변경이 가능합니다
  • 종신지급, 종신혼합 간
  • 우대지급, 우대혼합 간
  • 우대형 전환 요건*을 모두 충족한 경우, 종신지급(혼합)에서 우대지급(혼합)으로*
    우대형 전환 요건
    • 가입 시 부부 중 1인 이상이 만 65세 이하로서 부부기준 1.5억원 미만의 1주택만 소유하고 있으나 기초연금 수급자가 아니여서 우대형 가입을 못한 경우일 것
    • 가입 시 만 65세 이하였던 본인 또는 배우자가 만 66세가 되기 전까지 기초연금 수급권을 취득하고 우대형 전환을 위한 조건변경 신청을 완료할 것
    • 우대형 전환을 위한 조건변경 신청 시 부부기준 1.5억원 미만의 1주택만 소유하고 있으며 지급유형이 정액형이고 인출한도가 45% 이내일 것

잠깐, 대출한도와 인출한도에 대해 알아보겠습니다. 

• 대출한도 : 가입자가 100세까지 지급받을 연금대출액을 현재시점의 가치로 환산한 금액
• 인출한도 : 대출한도의 50%이내(종신혼합방식, 확정기간혼합방식), 50%초과 90%이내(대출상환방식), 45%이내(우대혼합방식)를 인출한도로 설정하여 목돈으로 사용 가능
  * 인출한도를 설정한 만큼 월지급금이 적어집니다.
• 인출한도 용도
  • 담보주택의 선순위 주택담보대출 상환용도, 담보주택에 대한 임대차보증금 반환용도, 의료비, 교육비, 주택유지수선비 등.
    단, 확정기간혼합방식의 경우 반드시 설정하게 되는 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 의료비, 주택유지수선비 용도로 월지급금 지급종료 후에만 사용 가능하며, 대출상환방식의 경우 담보주택의 선순위 주택담보대출 상환용으로만 사용 가능
    * 종신혼합방식, 확정기간혼합방식, 대출상환방식으로 주택연금 취급 금융기관과 동일한 금융기관의 주택담보대출을 상환할 경우, 중도상환수수료 면제 가능

 

참고로, 확정기간방식의 경우에는 짧은 기간동안에 종신지급방식보다도 더 많은 월지급금을 수령하실 수 있습니다.

• * 확정기간방식의 경우 짧은 기간동안 종신지급방식보다 더 많은 월지급금을 수령하실 수 있습니다.
  

  70세(부부 중 연소자 기준), 3억원 주택 기준으로 10년의 확정기간방식 선택 시 매월 148만 4천원을 수령합니다.

  (종신지급방식 정액형보다 매월 약 59만원을 더 수령하게 됩니다.)

• ** 확정기간방식은 연금만 받는 경우에도 대출한도의 5%에 해당하는 금액을 반드시 인출한도로 설정해야 합니다.

월지급금의 지급 유형은 아래와 같습니다.

• 정액형 : 월지급금을 일정한 금액으로 고정하는 방식
• 전후후박형 : 초기 10년간은 정액형보다 많이 받다가 11년째부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식
• (정률)증가형 : 처음에 적게 받다가 12개월마다 3%씩 증가하는 방식(‘16.2월부터 신규가입 중단)
• (정률)감소형 : 처음에 많이 받다가 12개월마다 3%씩 감소하는 방식(‘16.2월부터 신규가입 중단)
  * 종신방식의 경우 이용기간 중 지급유형 간 변경은 제한적으로 가능합니다.

주택연금 예상 수령액 계산

월 지급금 예시를 살펴보겠습니다.

종신지급방식의 경우 일반 주택은 70세 기준, 3억원의 주택일 경우 매월 895,000원을 수령할 수 있습니다.

노인복지주택의 경우는 70세, 3억원 주택의 경우 월 지급액은 783,000원이라고 보면 됩니다.

1. 종신지급방식

확정기간 혼합방식의 경우 70세 기준, 3억원 주택의 경우는 월 1,562,000원을 수령합니다. 이는 종신지급방식의 수령액보다 매월 약 667,000원 정도 더 받는 금액인데요. 여기서 한가지 체크해야 할 점은 주택연금은 주택소유자 또는 배우자 기준으로 만 60세 이상일때 가능하며, 월 지급금은 부부중 나이가 적은 사람을 기준으로 산정됩니다.

2. 확정기간혼합방식

다음은 대출상환 방식을 살펴보겠습니다.

3. 대출상환방식

위 금액은 부부 중 연소자 기준입니다. 70세, 3억원 주택 기준으로, 인출한도는 135,000,000원 이구요, 인출한도금액 전액 사용후, 월 지금금은 역시 70세, 3억원 주택 기준으로, 월 90,000원이 됩니다.

마지막으로 우대지급방식이 있습니다.

4. 우대지급방식

70세 1억원 기준으로 보면, 종신지급방식대로라면, 290,000원의 지급금액이지만, 우대방식으로는 320,000만원이 됩니다. 참고할 사항은 우대방식의 월 지급금은 1.5억원을 기준으로 한 종신지급방식의 월지급금을 초과할 수 없다는 것 입니다. (부부중 연소자 기준입니다.)

지금까지 상세히 살펴봤지만 꽤 복잡한 주택연금 수령계산을 어떻게 하면 될지 감이 안잡힐 수도 있습니다. 한국주택금융공사에서 주택연금 예상 수령액을 계산해 볼 수 있으니 방문해보기 바랍니다.

한국주택금융공사 주택연금 예상 수령액 계산 : https://www.hf.go.kr/hf/sub03/sub02.do

주택금융공사 | 주택연금 | 예상연금조회

국민연금과 개인연금, 퇴직연금만으로는 여전히 불안할 수 밖에 없는 노후대비에 그래도 조금이나마 안심할 수 있는 제도가 주택연금제도가 아닌가 생각이 듭니다. 계속 집을 보유하는 것만으로도 집값이 상승하는 경우에는 큰 장점이 없어 보인다는 사람도 있겠지만 불안한 노후에 주택을 담보로 제공하는 연금이므로 국민연금 등만으로 노후준비가 안될 거 같은 경우에는 꽤 괜찮은 연금수단이지 않을까 합니다. 꼼꼼히 살펴보고 자신에게 맞는 현명한 선택을 하시기를 바랍니다.

이상 주택연금에 대하여 알아보았습니다.